Negara Berpendapatan Tinggi Konon......!

Rumah mampu milik: Mimpi indah tidak kesampaian?

DUA minggu lalu saya tinggal semalam dua di Johor Bharu kerana menjalankan tugas. Dalam perbualan saya dengan le­bih 30 warga korporat dan pengamal undang-undang yang menyertai seminar hartanah yang saya kendalikan di sebuah hotel di bandar raya itu, dapatlah saya simpulkan bahawa pada umumnya rumah yang baharu dibina dan dijual oleh pemaju perumahan di bandar raya itu tidak lagi mampu milik – hanya ‘mampu tengok’.

Ini bertepatan dengan apa yang disebutkan oleh Pengarah Urusan Khazanah Research Institute (KRI), Datuk Charon Mokhzani pada 25 Ogos lalu bahawa rumah yang baharu dibina dan dijual oleh pemaju perumahan di negara kita sekarang adalah seriously unaffordable (teruk sekali tidak mampu dibeli).

Beliau turut menegaskan sekiranya kerajaan gagal menangani isu ini dengan segera, 40 peratus warga negara ini di peringkat bawahan dan 40 peratus di peringkat pertengahan akan memerlukan social housing di masa depan.

Situasi yang tidak menyenangkan ini wujud di bandar raya Johor Bahru, Pulau Pinang dan Kuala Lumpur.

Difahamkan mengikut data Ja­batan Perangkaan Malaysia, kini terdapat 7.3 juta rumah di seluruh negara, manakala mengikut Pusat Maklumat Hartanah Negara (National Property Information Centre, NAPIC), terdapat 4.3 juta rumah. Wujud perbezaan tiga juta unit rumah ini kerana NAPIC hanya mengambil kira rumah yang dibina selepas 1970, di mana cukai setem dibayar untuk urusan pindah milik.

Memandangkan populasi negara ini kini hampir mencecah 30 juta orang, Charon berpendapat kerajaan perlu mencari jalan bagaimana kos membina rumah (yang kini terlalu tinggi) dapat dikurangkan lagi.

Yang menarik perhatian saya dalam laporan KRI itu adalah kenya­taannya bahawa harga rumah yang tinggi menyebabkan harga tanah menjadi tinggi, bukan sebaliknya.

Sebelum ini, kita sering dimaklumkan oleh pihak-pihak tertentu bahawa harga rumah yang tinggi sekarang adalah disebabkan oleh harga tanah yang tinggi. Laporan KRI itu juga menyatakan bahawa walaupun harga binaan sekarang telah menurun, harga rumah masih tidak turun lagi.

Pada 11 September lalu, Menteri Kewangan kedua, Datuk Seri Ahmad Husni Hanadzlah ada menyatakan bahawa dalam Bajet 2016 (yang akan dibentangkan di Dewan Rakyat pada akhir Oktober ini), keutamaan akan diberi oleh kerajaan kepada projek pro rakyat, termasuklah rumah mampu milik yang berkualiti, menerusi beberapa inisiatif dan dasar yang akan diumumkan sedikit masa lagi.

Berikutnya, pada 23 September lalu, Jabatan Perumahan Negara menyuarakan harapan Kerajaan Persekutuan akan meluluskan tambahan 10,000 unit rumah mampu milik di bawah Skim Rumah Saya (My Home Scheme) dalam Bajet 2016.

Mengikut Pengarahnya, Murali Jayabalan, penambahan ini akan menampung permintaan yang kian meningkat oleh warga negara ini yang mahukan lebih banyak lagi rumah mampu milik.

Saya kira ramai masih ingat bahawa sewaktu Perdana Menteri membentangkan Bajet 2013 pada 28 September 2012 lalu, Kerajaan Persekutuan memperun­tukan RM1.9 bi­lion untuk membina 113,000 rumah mampu milik di beberapa lokasi di seluruh negara.

Inisiatif ini akan dilaksanakan oleh PR1MA, Syarikat Perumahan Nasional Berhad (SPNB) dan Jabatan Perumahan Negara.

Sehubungan itu, RM500 milion akan dibelanjakan oleh PR1MA untuk membina 80,000 rumah di beberapa lokasi di seluruh negara, di mana setiap rumah ini akan dijual dengan harga antara RM100,000 dan RM400,000.

Antara lokasi yang dipilih adalah Kuala Lumpur, Shah Alam, Johor Bahru, Seremban dan Kuantan.

Selain itu, PRIMA juga akan mewujudkan dana (Housing Facilitation Fund) bernilai RM500 juta untuk membina rumah dengan kerjasama beberapa pemaju perumahan.

Harga rumah yang dibina di bawah skim ini adalah 20 peratus lebih rendah daripada harga pasaran, dan semua rumah ini akan diagihkan menerusi sistem undi terbuka.

Kita dimaklumkan pada masa itu bahawa mereka yang layak mendapatkan rumah di bawah skim ini mestilah warganegara Malaysia berusia tidak kurang dari 21 tahun, dan punyai pendapatan bulanan isi rumah antara RM2,500 hingga RM7,500 sebulan.

Khabarnya SPNB (yang diberi peruntukan sebanyak RM320 juta) akan membina 1,855 apartmen kos sederhana di Shah Alam dan Sungai Buloh dengan harga jualan antara RM120,000 hingga RM220,000 setiap satu. Selain itu, di bawah skim Rumah Mesra Rakyat, sebanyak 21,000 unit rumah akan dibina dan dijual dengan harga RM65,000 setiap satu, dengan subsidi RM20,000.

Kita juga dimaklumkan pada masa itu Jabatan Perumahan Negara diberi peruntukan RM543 juta untuk melaksanakan 45 projek di bawah Program Perumahan Rakyat (PPR), melibatkan sejumlah 20,454 unit rumah, dibina dengan menggunakan sistem pembangunan industri (Industrialised Building System, IBS).

Rumah dalam kelompok ini akan dijual dengan harga antara RM30,000 hingga RM40,000 seunit, iaitu lebih murah dari harga pasaran (yang dianggarkan sekitar RM120,000 se­unit).

Kerajaan menyatakan bahawa 20 peratus rumah PPR ini akan dikhaskan untuk kakitangan kerajaan dan satu peratus darinya untuk orang kurang upaya (OKU).

Soalnya apakah yang perlu kita lakukan untuk memastikan rumah yang ditawarkan dalam pasaran benar-benar mampu milik? Mengikut satu cadangan, caranya adalah dengan meningkatkan bekalan unit rumah dalam pasaran. Apabila bekalan bertambah berbanding permintaan, harga rumah akan lambat-laun turun.

Walau bagaimanapun, cadangan ini dibantah oleh pihak lain yang menyatakan jika penambahan bekalan ini tidak terkawal ia boleh membawa kepada lambakan dalam pasaran harta (glut in the property market) dan ini mungkin akhir­nya menyebabkan krisis pin­jaman subprima seperti yang berlaku di Amerika Syarikat.

Dua tahun lalu (pada penghujung Oktober 2013), sewaktu kita menunggu kerajaan membentangkan Bajet 2014, kita dimaklumkan bahawa kerajaan bercadang me­nubuhkan Majlis Perumahan Negara (National Housing Council, NHC), yang dianggotai oleh wakil kerajaan persekutuan dan negeri, Jabatan Perumahan Negara, PR1MA, SPNB dan sektor swasta.

Tugas utama majlis berkenaan adalah merangka perancangan yang rapi menyediakan satu juta unit rumah mampu milik untuk rakyat berpendapatan rendah dan sederhana dalam tempoh lima tahun. Ini bermakna pada setiap tahun, 200,000 rumah mampu milik mesti dibina.

Malangnya, mengikut laporan media selama ini sejak tarikh itu, hanya 50,000 unit rumah mampu milik yang dapat dibina setiap tahun.

Dasar Perumahan Negara kita (yang dilancarakan pada tahun 2010) ada menyatakan matlamatnya untuk menyediakan perumahan yang “mencukupi, selesa, berkualiti dan mampu milik” bagi meningkatkan kelestarian kehidupan rakyat.

Soalnya, apakah dasar ini telah dikuat kuasakan sepenuhnya? (sila lihat Azman Anuar, “Mana penguatkuasaan Dasar Perumahan Negara?” Utusan Malaysia, 21 September 2014).

Nampaknya mimpi indah ge­nerasi muda memiliki rumah mereka sendiri dalam masa terdekat tidak akan kesampaian.

Oleh : Prof. Salleh Buang